מה משמעות זכרון דברים זה? האם הוא מחייב את הצדדים כחוזה סופי? ומה קורה אם אחד משני הצדדים אינו עומד בתנאים שנקבעו, או שמתגלה מידע שלא היה ידוע קודם לכן? על שאלות אלה נענה במאמר זה .
במאמר זה השתדלתי , ככל הניתן להביא מדברי פסקי הדין באופן ישיר , יחד עם זאת כל המידע במאמר זה הינו מידע כללי בלבד , ואין בו כדי להוות מתן יעוץ ו/או לשמש כחוו"ד משפטית .
חתימה על זיכרון דברים שכיחה מאוד בזמן רכישת דירה או קרקע אף בשלבים המוקדמים של ניהול המו"מ לרכישת הדירה . שאלת השאלות היא האם זיכרון הדברים, שלעיתים נכתב על נייר מקומט , בחופזה ומבלי לתת את הדעת על כל הפרטים, מחייב את החותמים עליו כחוזה לכל דבר.
המחוקק נתן דעתו על מסמך זה בכלל המרכזי בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 בסעיף 8 כדלהלן :
" 8. צורתה של התחייבות
התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. "
כמו כן בלשון החוק זיכרון דברים מוגדר כ"עסקה במקרקעין".
על מנת שזכרון דברים יחייב את החותמים עליו, צריכים להתקיים שני תנאים;
1. גמירות דעת של הצדדים בעת החתימה.
2. מסוימות - המתבטאת בציונם של פרטים מהותיים וחיוניים בגוף המסמך.
במידה וכוונת שני הצדדים בעת החתימה על המסמך, הייתה ליצור קשר משפטי מחייב וצוינו בו כל הפרטים המהותיים - שמות הצדדים בהתקשרות, תיאור הנכס הנמכר, המחיר מועדי התשלום והמסירה , הרי שלפנינו "עסקת מקרקעין " וזיכרון הדברים הופך לחוזה לכל דבר ועיקר.
עם השנים רוככה בפסיקה הדרישה לקיומם של שני התנאים וכיום מספיק שהתנאי הראשון, כוונת הצדדים, יתקיים גם ללא הופעת כל התנאים החיוניים והמהותיים שחור על גבי לבן בזכרון הדברים עצמו. במלים אחרות, גם אם זכרון הדברים יהיה חלקי אך ניתן יהיה להשלים את הפרטים החסרים בו על ידי החוק , הוא עדיין יחשב כחוזה לכל דבר ע"פ סעיף 8 לחוק המקרקעין.
אחת הדרישות החשובות של החוק בעסקת מקרקעין היא להשיג ודאות ולמנוע בכך התדיינויות סביב תוכנם של הסכמי מכר במקרקעין, הסכמים שיש להם בדרך כלל חשיבות רבה לצדדים המתקשרים. התדיינות כזו גוזלת מזמנו של בית המשפט, עולה לצדדים במשאבים רבים, ויתרה מכך, טומנת בחובה פוטנציאל לטעויות של בית המשפט, בשל הקושי לרדת לחקר האמת בהעדר ראיות חד משמעיות. למרות זאת, במקרים נדירים ביותר, פרטים מהותיים הנעדרים ממסמך בכתב, הנדרש לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין ניתנים, בנסיבות מיוחדות, להשלמה מכוחן של הוראות סטטוטוריות.
בנוסף הכפיף בית המשפט את דרישת המסמך הכתוב לנורמות כלליות של תום לב והגינות - "תום לב או כתב - תום לב עדיף" ( ראה גם מאמר בגיליון 7). לכן במקרים מסוימים בהם צד לחוזה פועל בחוסר תום לב כלפי חברו ומונע בכך גיבוש מסמך כתוב העונה על הדרישה של הצורנית, ניתן לרכך את הדרישה הצורנית בשל עיקרון תום הלב. בדרך זו מושג איזון ראוי בין הערך המייחס משקל לעניין הצורני של המסמך לבין דרישת המהות, שמטרתה להגיע לתוצאה צודקת. במקרים מעין אלו יוכל הצד התמים להנות מהגנת החוק למרות הפרטים החסרים. גם הסכם פסול, ע"פ המוגדר בסעיף 30 לחוק החוזים, עשוי בנסיבות מסוימות לזכות באכיפה, כאשר בית המשפט מוצא שראוי לעשות כך.
כאשר הפרט המהותי החסר בזכרון הדברים הוא התמורה עבור העיסקה המתבצעת, בית המשפט אינו מתייחס לכך כפגם צורני בדרך כתיבת המסמך אלא כפרט מהותי שאינו ניתן להשלמה. יתרה מזאת, הערכת שמאי בדבר שווי השוק של העסקה אינה יכולה לבוא כתחליף לתמורה מוסכמת, והישענות על הערכה כזו היא חיצונית לחוזה שבין הצדדים ואינה משקפת את הסכמתם.
השאלה אם זכרון דברים התגבש לכלל הסכם מחייב אינה פשוטה תמיד והיא מוכרעת בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו. הסכמה בדבר חתימת חוזה עתידי, אינה מגבירה בהכרח את תוקפו של זכרון דברים קיים. ההכרעה בשאלת תוקפו ומעמדו של זכרון דברים נעשית, בין היתר, לאור התנהגותם של הצדדים לפני, בעת ולאחר החתימה על זכרון הדברים. בנסיבות מתאימות, עשוי זכרון דברים להיחשב כחוזה מחייב, גם אם קיים בו חלל לגבי נקודות עיקריות.
החוק מתיר לבית המשפט לקבוע כי הימנעות מחתימה על חוזה מכר מפורט אינה גורעת מתוקפו המחייב של זכרון הדברים. מכאן שזכרון דברים עשוי לשמש כחוזה מכר לכל עניין.בחינת הכתוב בזכרון הדברים והנסיבות הנוגעות לחתימתו, ישפכו אור על אומד דעת הצדדים.
בפרשת "אפרופים" הוצג פירוש משפטי ע"י כב' השופט אהרון ברק ( כמשנה לנשיא בית המשפט דאז ) , על פיו "חוזה מתפרש על פי אומד דעתם של הצדדים. אומד דעת זה הם המטרות, היעדים, האינטרסים והתוכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים. על אומד הדעת למד הפרשן מלשון החוזה ומהנסיבות החיצוניות לו. שני מקרים אלה "קבילים" הם... המעבר מהמקור הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כל שהם. לא נדרשת כל בחינה מוקדמת, אם לשון החוזה היא ברורה אם לאו. שאלה זו תתבהר רק בסיומו של ההליך הפרשני".
אין ספק כי הנושא סבוך ובית המשפט נאלץ פעמים רבות להשלים את הפרטים החסרים בזכרון הדברים ע"י התנהגות כל אחד מהצדדים בפועל. לכן בפעם הבאה שאתם עומדים לערוך עסקה כלשהי בה אתם נדרשים לחתום על הסכם זכרון דברים הקפידו על ;
א. כתיבת הכוונה המשותפת של הצדדים.
ב. ציון את כל הפרטים המהותיים בעסקה.
לסיכום במקרה בו אין ספק כי נתמלאו שתי הדרישות הנ"ל ניתן לקבל תוקף מלא לזכרון הדברים, כאשר יש בו גמירות דעת גמורה של הצדדים להתקשר בהסכם .
הקורא הנכבד ו/או מי מטעמו נדרשים לקבל יעוץ משפטי לפני כל פעולה הקשורה לאמור לעיל , הכל לפי נסיבות כל עניין ומאת מי שהורשה עפ"י כל דין ליתן יעוץ .
במאמר זה השתדלתי , ככל הניתן להביא מדברי פסק הדין ו/או הפסיקה באופן ישיר , יחד עם זאת כל המידע במאמר זה הינו מידע כללי בלבד , ואין בו כדי להוות מתן יעוץ ו/או לשמש כחוו"ד משפטית . המחבר / עורך לא ישאו באחריות כלשהיא כלפי הקוראים ו/או מי מטעמם . הקורא הנכבד ו/או מי מטעמו נדרשים לקבל יעוץ משפטי לפני כל פעולה הקשורה לאמור לעיל , הכל לפי נסיבות כל עניין ומאת מי שהורשה עפ"י כל דין ליתן יעוץ .
( © כל הזכויות שמורות )
